I sottotetti sono ambienti che racchiudono in sé un grande potenziale a livello di progettazione: luce e tranquillità, posti all’ultimo piano dell’abitazione, dispongono di uno spazio che se recuperato può far acquisire maggior valore all’immobile. Il recupero del sottotetto è sicuramente un’ottima forma di investimento.
Un sottotetto, infatti, viene definito per legge come il volume che sovrasta l’ultimo piano di un edificio. Si caratterizza per il fatto di completare la copertura dell’immobile e di presentarsi allo stato rustico. Questo ambiente può essere recuperato per ampliare la propria abitazione, e trasformato in uno spazio abitabile attraverso lavori edili più o meno rilevanti a seconda delle sue stesse caratteristiche. Per le modalità di recupero dei sottotetti si deve fare riferimento alla sia normativa nazionale che a quella regionale, oltre che a quanto indicato nei dei regolamenti edilizi del Comune competente.
Non tutti i sottotetti possono essere recuperati e trasformati in vani abitabili in quanto, per legge, sono previsti determinati requisiti che bisogna soddisfare per assicurare la compatibilità dell’intervento e il comfort abitativo. Secondo le norme igienico-sanitarie e abitative un locale può essere considerato abitabile soltanto se presenta un’altezza media ponderale di 2,40 mt (per altezza media ponderale si intende il valore che si ottiene dividendo il volume della parte del vano sottotetto con un’altezza superiore 1,50 mt per la superficie del locale). Il recupero del sottotetto è fattibile solo ai fini abitativi, quindi può essere recuperato solamente se l’edificio interessato risulti catastalmente censito con destinazione d’uso residenziale per almeno il 25% della loro totale superficie ponderale lorda.
COSA DICE LA LEGGE REGIONALE DELLA LOMBARDIA
Le normative regionali per il recupero del sottotetto della propria casa e la trasformazione di questo ambiente in una mansarda abitabile variano in base agli enti territoriali competenti. In Regione Lombardia si fa riferimento alla L.R. n. 15/1996 e s.m.i. (modificata dalla L.R. n. 20/05 e n. 4/12). Il testo del 2005 consente il recupero dei sottotetti soltanto nel caso in cui si assicuri un’altezza media ponderale di 2,40 mt per ogni singola unità immobiliare. Se l’immobile si trova all’interno del territorio di un Comune posto a un’altitudine a livello del mare che supera i 600 mt, questo valore viene ridotto a 2,10 mt. La normativa è stata modificata prima attraverso la successiva L.R. n. 4/2012 e quindi attraverso la L.R. 26 maggio 2017 n. 15 che stabilisce le seguenti modifiche:
- Con il comma 4 dell’articolo 63 si stabilisce che non è più necessario aspettare 5 anni dal conseguimento dell’agibilità ma bastano 3 anni;
- Nel comma 7 bis dell’articolo 64 si stabilisce che “il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a quaranta mq, costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all’articolo 16, comma 3, del D.P.R. 380/2001, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e/o monetizzazione”.
Di conseguenza gli interventi il recupero a fini abitativi del sottotetto di immobili situati in Lombardia possono prevedere la realizzazione di terrazzi, abbaini, finestre oppure lucernari. Inoltre è possibile modificare le linee di pendenza delle falde e le altezze di colmo e di gronda, tuttavia queste soluzioni sono previste soltanto per gli edifici la cui altezza è inferiore oppure uguale al limite di altezza massima posto dai regolamenti urbanistici del Comune competente. Inoltre l’altezza minima abitabile è di 1,50 mt anche nei casi di eccezione per quanto previsto per l’altezza massima. Al tempo stesso, come avviene in molte altre Regioni, se i lavori di recupero del sottotetto comportano la messa a punto di nuove unità immobiliari, è necessario predisporre alcuni spazi per il parcheggio di pertinenza, oppure se consentito nei regolamenti comunali, se c’è impossibilità di reperire parcheggi, questi spazi possono essere monetizzati, con costi stabiliti dal Comune stesso.
COSA BISOGNA FARE PER RECUPERARE IL SOTTOTETTO
Per recuperare il sottotetto bisogna innanzitutto verificare cosa prevede la normativa regionale e il regolamento edilizio del Comune nel cui territorio si trova l’immobile. Se lo spazio da recuperare è di proprietà di un unico soggetto, i soli limiti da rispettare sono quelli previsti dalla normativa vigente. La Regione Lombardia promuove questi interventi al fine di contenere il consumo di suolo e per incentivare la realizzazione di soluzioni per ridurre i consumi energetici. Infatti, realizzando la coibentazione della copertura oppure altri interventi per l’isolamento termico del vano recuperato, è possibile accedere a detrazioni e incentivi.
LE VERIFICHE DA REALIZZARE
Perché l’intervento sia a norma di Legge è necessario effettuare alcune verifiche prima di procedere con i lavori. Innanzitutto sono esclusi dal recupero i sottotetti di immobili situati nell’area di salvaguardia del Fiume Seveso nel Comune di Milano. Infatti il D.P.C.M. del 29 settembre 1998 proibisce le nuove costruzioni, le ristrutturazioni e il recupero di sottotetti in questa zona. In secondo luogo bisogna accertare l’esistenza di urbanizzazioni primarie, che si verifica quando tutti i soggetti interessati si impegnano in contemporanea alla realizzazione dell’intervento. In genere i sottotetti fanno parte di edifici che ricadono già nelle urbanizzazioni primarie, tuttavia è bene controllare l’esistenza di questo requisito. Fondamentale è la verifica dell’altezza media ponderale di 2,40 mt, di conseguenza si devono dichiarare le parti basse dei sottotetti come chiuse da elementi fissi. Queste aree non sono abitabili e possono essere destinate a ospitare ripostigli, nella descrizione del progetto vanno indicate come parti s.p.p., cioè senza permanenza di persone. Proprio per questo motivo non vengono considerate s.l.p., non comportano un aumento della volumetria abitabile, hanno un minore valore immobiliare e non vengono conteggiate per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Si parla di altezza media ponderale perché spesso è impossibile mantenere un’altezza uniforma di 2,40 mt in una stanza e nell’intera abitazione. Di conseguenza l’altezza media ponderale globale dell’intera unità immobiliare può arrivare fino a 2,70 mt. Più il valore si avvicina ai previsti 2,40 mt e meno rischi di contestazione si corrono da parte degli uffici comunali competenti. Viceversa, più ci si avvicina a un’altezza media ponderale di 2,70 mt e maggiori sono le probabilità che si richieda di dimostrarne e giustificarne la necessità. Ciò dipende anche dal Responsabile del Procedimento che deve valutare il progetto. Infine è fondamentale mantenere le distanze dagli edifici vicini secondo quanto previsto dal D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968 all’articolo 9. In pratica la distanza minima assoluta tra le pareti finestrate del vano recuperato devono distare almeno 10 metri dalle facciate degli edifici antistanti.
IL PROGETTO DEL SOTTOTETTO
Quando si effettua il recupero del sottotetto a uso abitativo è necessario stilare un progetto dell’intervento che tenga conto dei vincoli igienico-sanitari della normativa nazionale, delle leggi regionali e dei regolamenti edilizi comunali. Al tempo stesso il progetto è fondamentale per le maestranze che devono eseguire i lavori. Questo deve essere realizzato da un professionista abilitato, ad esempio un architetto o un geometra. Inoltre bisogna tenere a mente che a partire dal 15 gennaio 2009 il recupero dei sottotetti prevede obbligatoriamente la presentazione dell’attestato di prestazione energetica (APE) e l’installazione dei pannelli solari. Si tratta di una disposizione contenuta all’interno dell’articolo 6.5 del decreto D.G.R. VIII/8745 del 2008. Gli impianti devono coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia necessaria per la produzione di acqua calda sanitaria.
LE PRATICHE DA PRESENTARE PER IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
L’intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto prevede la richiesta di un permesso di costruire in quanto non rientra all’interno delle semplici manutenzioni. Per questo motivo è necessario presentare all’Ufficio Tecnico del Comune competente per territorio il progetto e la documentazione richiesta in base al regolamento edilizio locale. In alcuni casi è previsto anche il pagamento delle spese di segreteria. E’ necessario munirsi di piano di coordinamento e sicurezza: questo documento viene redatto dal coordinatore alla sicurezza, il cui compito è garantire sul posto di lavoro il rispetto delle norme di sicurezza.
RECUPERARE IL SOTTOTETTO IN UN CONDOMINIO
I sottotetti condominiali possono essere recuperati, tuttavia le modalità di procedura cambiano a seconda della situazione. Se il recupero del vano è a uso abitativo esclusivo di un singolo privato, è necessario che durante un’assemblea condominiale i condomini gli cedano o vendano le parti pertinenti del sottotetto. Se non si ottiene la proprietà esclusiva, non si può effettuare nessun intervento. Ogni singolo condomino deve essere indennizzato in base al valore commerciale della propria parte di sottotetto ceduta. Una volta che si ottiene la proprietà esclusiva del sottotetto condominiale si può modificare l’andamento delle falde in tutto o in parte dopo aver ricevuto l’assenso scritto e l’autorizzazione di tutti i condomini. In ogni caso bisogna verificare quanto previsto in queste situazioni dal regolamento condominiale. Nel caso in cui il condomino proprietario dell’ultimo piano abbia la proprietà esclusiva del sottotetto è possibile unire con una scala interna i due livelli senza ricevere l’autorizzazione condominiale soltanto se l’aspetto esteriore dell’edificio o la falda non vengono modificati. Basta apporre nella bacheca condominiale una comunicazione di inizio lavori.
AGGIORNAMENTO CATASTALE DOPO IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
Una volta recuperato il sottotetto è necessario comunicare al Catasto l’intervento effettuato e aggiornare le informazioni contenute nell’archivio riguardanti l’unità immobiliare. Per predisporre l’aggiornamento catastale e fare la comunicazione all’ente, presentando il progetto, l’attestato di certificazione energetica e tutta la documentazione richiesta, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico qualificato ed abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
