I sottotetti sono ambienti che racchiudono in sé un grande potenziale a livello di progettazione: luce e tranquillità, posti all’ultimo piano dell’abitazione, dispongono di uno spazio che se recuperato può far acquisire maggior valore all’immobile. Il recupero del sottotetto è sicuramente un’ottima forma di investimento.
Un sottotetto, infatti, viene definito per legge come il volume che sovrasta l’ultimo piano di un edificio. Si caratterizza per il fatto di completare la copertura dell’immobile e di presentarsi allo stato rustico. Questo ambiente può essere recuperato per ampliare la propria abitazione, e trasformato in uno spazio abitabile attraverso lavori edili più o meno rilevanti a seconda delle sue stesse caratteristiche. Per le modalità di recupero dei sottotetti si deve fare riferimento alla sia normativa nazionale che a quella regionale, oltre che a quanto indicato nei dei regolamenti edilizi del Comune competente.
Non tutti i sottotetti possono essere recuperati e trasformati in vani abitabili in quanto, per legge, sono previsti determinati requisiti che bisogna soddisfare per assicurare la compatibilità dell’intervento e il comfort abitativo. Secondo le norme igienico-sanitarie e abitative un locale può essere considerato abitabile soltanto se presenta un’altezza media ponderale di 2,40 mt (per altezza media ponderale si intende il valore che si ottiene dividendo il volume della parte del vano sottotetto con un’altezza superiore 1,50 mt per la superficie del locale). Il recupero del sottotetto è fattibile solo ai fini abitativi, quindi può essere recuperato solamente se l’edificio interessato risulti catastalmente censito con destinazione d’uso residenziale per almeno il 25% della loro totale superficie ponderale lorda.
COSA DICE LA LEGGE REGIONALE DELLA LOMBARDIA
Le normative regionali per il recupero del sottotetto della propria casa e la trasformazione di questo ambiente in una mansarda abitabile variano in base agli enti territoriali competenti. In Regione Lombardia si fa riferimento alla L.R. n. 15/1996 e s.m.i. (modificata dalla L.R. n. 20/05 e n. 4/12). Il testo del 2005 consente il recupero dei sottotetti soltanto nel caso in cui si assicuri un’altezza media ponderale di 2,40 mt per ogni singola unità immobiliare. Se l’immobile si trova all’interno del territorio di un Comune posto a un’altitudine a livello del mare che supera i 600 mt, questo valore viene ridotto a 2,10 mt. La normativa è stata modificata prima attraverso la successiva L.R. n. 4/2012 e quindi attraverso la L.R. 26 maggio 2017 n. 15 che stabilisce le seguenti modifiche:
- Con il comma 4 dell’articolo 63 si stabilisce che non è più necessario aspettare 5 anni dal conseguimento dell’agibilità ma bastano 3 anni;
- Nel comma 7 bis dell’articolo 64 si stabilisce che “il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a quaranta mq, costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all’articolo 16, comma 3, del D.P.R. 380/2001, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e/o monetizzazione”.
Di conseguenza gli interventi il recupero a fini abitativi del sottotetto di immobili situati in Lombardia possono prevedere la realizzazione di terrazzi, abbaini, finestre oppure lucernari. Inoltre è possibile modificare le linee di pendenza delle falde e le altezze di colmo e di gronda, tuttavia queste soluzioni sono previste soltanto per gli edifici la cui altezza è inferiore oppure uguale al limite di altezza massima posto dai regolamenti urbanistici del Comune competente. Inoltre l’altezza minima abitabile è di 1,50 mt anche nei casi di eccezione per quanto previsto per l’altezza massima. Al tempo stesso, come avviene in molte altre Regioni, se i lavori di recupero del sottotetto comportano la messa a punto di nuove unità immobiliari, è necessario predisporre alcuni spazi per il parcheggio di pertinenza, oppure se consentito nei regolamenti comunali, se c’è impossibilità di reperire parcheggi, questi spazi possono essere monetizzati, con costi stabiliti dal Comune stesso.
COSA BISOGNA FARE PER RECUPERARE IL SOTTOTETTO
Per recuperare il sottotetto bisogna innanzitutto verificare cosa prevede la normativa regionale e il regolamento edilizio del Comune nel cui territorio si trova l’immobile. Se lo spazio da recuperare è di proprietà di un unico soggetto, i soli limiti da rispettare sono quelli previsti dalla normativa vigente. La Regione Lombardia promuove questi interventi al fine di contenere il consumo di suolo e per incentivare la realizzazione di soluzioni per ridurre i consumi energetici. Infatti, realizzando la coibentazione della copertura oppure altri interventi per l’isolamento termico del vano recuperato, è possibile accedere a detrazioni e incentivi.
LE VERIFICHE DA REALIZZARE
Perché l’intervento sia a norma di Legge è necessario effettuare alcune verifiche prima di procedere con i lavori. Innanzitutto sono esclusi dal recupero i sottotetti di immobili situati nell’area di salvaguardia del Fiume Seveso nel Comune di Milano. Infatti il D.P.C.M. del 29 settembre 1998 proibisce le nuove costruzioni, le ristrutturazioni e il recupero di sottotetti in questa zona. In secondo luogo bisogna accertare l’esistenza di urbanizzazioni primarie, che si verifica quando tutti i soggetti interessati si impegnano in contemporanea alla realizzazione dell’intervento. In genere i sottotetti fanno parte di edifici che ricadono già nelle urbanizzazioni primarie, tuttavia è bene controllare l’esistenza di questo requisito. Fondamentale è la verifica dell’altezza media ponderale di 2,40 mt, di conseguenza si devono dichiarare le parti basse dei sottotetti come chiuse da elementi fissi. Queste aree non sono abitabili e possono essere destinate a ospitare ripostigli, nella descrizione del progetto vanno indicate come parti s.p.p., cioè senza permanenza di persone. Proprio per questo motivo non vengono considerate s.l.p., non comportano un aumento della volumetria abitabile, hanno un minore valore immobiliare e non vengono conteggiate per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Si parla di altezza media ponderale perché spesso è impossibile mantenere un’altezza uniforma di 2,40 mt in una stanza e nell’intera abitazione. Di conseguenza l’altezza media ponderale globale dell’intera unità immobiliare può arrivare fino a 2,70 mt. Più il valore si avvicina ai previsti 2,40 mt e meno rischi di contestazione si corrono da parte degli uffici comunali competenti. Viceversa, più ci si avvicina a un’altezza media ponderale di 2,70 mt e maggiori sono le probabilità che si richieda di dimostrarne e giustificarne la necessità. Ciò dipende anche dal Responsabile del Procedimento che deve valutare il progetto. Infine è fondamentale mantenere le distanze dagli edifici vicini secondo quanto previsto dal D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968 all’articolo 9. In pratica la distanza minima assoluta tra le pareti finestrate del vano recuperato devono distare almeno 10 metri dalle facciate degli edifici antistanti.
IL PROGETTO DEL SOTTOTETTO
Quando si effettua il recupero del sottotetto a uso abitativo è necessario stilare un progetto dell’intervento che tenga conto dei vincoli igienico-sanitari della normativa nazionale, delle leggi regionali e dei regolamenti edilizi comunali. Al tempo stesso il progetto è fondamentale per le maestranze che devono eseguire i lavori. Questo deve essere realizzato da un professionista abilitato, ad esempio un architetto o un geometra. Inoltre bisogna tenere a mente che a partire dal 15 gennaio 2009 il recupero dei sottotetti prevede obbligatoriamente la presentazione dell’attestato di prestazione energetica (APE) e l’installazione dei pannelli solari. Si tratta di una disposizione contenuta all’interno dell’articolo 6.5 del decreto D.G.R. VIII/8745 del 2008. Gli impianti devono coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia necessaria per la produzione di acqua calda sanitaria.
LE PRATICHE DA PRESENTARE PER IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
L’intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto prevede la richiesta di un permesso di costruire in quanto non rientra all’interno delle semplici manutenzioni. Per questo motivo è necessario presentare all’Ufficio Tecnico del Comune competente per territorio il progetto e la documentazione richiesta in base al regolamento edilizio locale. In alcuni casi è previsto anche il pagamento delle spese di segreteria. E’ necessario munirsi di piano di coordinamento e sicurezza: questo documento viene redatto dal coordinatore alla sicurezza, il cui compito è garantire sul posto di lavoro il rispetto delle norme di sicurezza.
RECUPERARE IL SOTTOTETTO IN UN CONDOMINIO
I sottotetti condominiali possono essere recuperati, tuttavia le modalità di procedura cambiano a seconda della situazione. Se il recupero del vano è a uso abitativo esclusivo di un singolo privato, è necessario che durante un’assemblea condominiale i condomini gli cedano o vendano le parti pertinenti del sottotetto. Se non si ottiene la proprietà esclusiva, non si può effettuare nessun intervento. Ogni singolo condomino deve essere indennizzato in base al valore commerciale della propria parte di sottotetto ceduta. Una volta che si ottiene la proprietà esclusiva del sottotetto condominiale si può modificare l’andamento delle falde in tutto o in parte dopo aver ricevuto l’assenso scritto e l’autorizzazione di tutti i condomini. In ogni caso bisogna verificare quanto previsto in queste situazioni dal regolamento condominiale. Nel caso in cui il condomino proprietario dell’ultimo piano abbia la proprietà esclusiva del sottotetto è possibile unire con una scala interna i due livelli senza ricevere l’autorizzazione condominiale soltanto se l’aspetto esteriore dell’edificio o la falda non vengono modificati. Basta apporre nella bacheca condominiale una comunicazione di inizio lavori.
AGGIORNAMENTO CATASTALE DOPO IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO
Una volta recuperato il sottotetto è necessario comunicare al Catasto l’intervento effettuato e aggiornare le informazioni contenute nell’archivio riguardanti l’unità immobiliare. Per predisporre l’aggiornamento catastale e fare la comunicazione all’ente, presentando il progetto, l’attestato di certificazione energetica e tutta la documentazione richiesta, è consigliabile rivolgersi ad un tecnico qualificato ed abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
Il tecnico, a seguito di presentazione della pratica di recupero sottotetto di porzione di unità immobiliare posta al terzo piano di condominio costituito da altre unità abitative, mi chiede l’isolamento termico di tutto il fabbricato comprensivo delle unità non di mia proprietà. A me non sembra una richiesta giusta e legittima. Chiedo in merito un Vostro parere
Grazie e distinti saluti
Massimo
Buona sera Massimo,
mi scuso per il ritardo della risposta, ma ho il sito in manutenzione e ho potuto leggere solo adesso la sia richiesta.
Se mi può dire solamente la provincia dell’intervento di recupero del sottotetto, posso prendere visione della normativa così da poterle dare una risposta corretta in base alla sua richiesta.
La ringrazio
Distinti saluti
Studio DPARCHITETTURE
Buonasera, per il recupero di un sottotetto collegato alla prima casa di circa 50mq a Monza che costi si troverà a sostenere? Considerando che possiede i requisiti di altezza media di 240 e l’edificio si trova già in classe B. A livello condominiale non ci sono pannelli solari, vi è l’obbligo di installarli? In teoria dovrebbe essere necessario aprire solo un’apertura sul balcone per rispettare i rapporti A/I. Per il resto è già un ambiente agibile ma non abitabile.
Buongiorno,
per il recupero del sottotetto andranno corrisposti al comune gli oneri necessari, ogni comune ha delle proprie tabelle dove sono riportati gli oneri per urbanizzazione primaria secondaria e costo di costruzione. Inoltre per un recupero di sottotetto ogni comune, nei propri regolamenti, avrà sicuramente indicato una maggiorazione degli oneri per tale intervento, così come indicato nella L.R 12/2005. E’ una situazione da comprendere meglio, dato che ha scritto che ha già una h media di 2,40mt ma non è considerato abitabile, bisogna verificare con accesso agli atti come era stato realizzato, con che funzione e con che altezze, può essere che sia necessario prima effettuare un’altra istanza.
Per quanto riguarda l’installazione di pannelli solari per garantire il rispetto dell’acqua calda sanitaria, saranno necessari in base al tipo di intervento che si andrà a realizzare (quasi certamente andrà rispettata la normativa energetica sulle fonti rinnovabili). Trovandosi, l’abitazione, all’interno di un condominio andrà si dovrà tenere conto se ha un tipo di riscaldamento combinato con acs autonomo oppure è in una situazione di impianto centralizzato.
La ringrazio per la sua richiesta di informazione
un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Salve ho una mansarda di altezza 2.40 e arriva fino al minimo di 1.40 lateralmente e possibile renderla abitabile ?
Buona sera,
per rendere abitabile la sua mansarda deve avere una altezza media di 2,40 mt.
Non so se si tratta di una mansarda di una villetta o di una palazzina, ad ogni modo per renderla abitabile deve ricorrere ad un recupero abitativo di sottotetto, salvo le dovute verifiche. Per avere delle informazioni più specifiche sulla fattibilità può chiedere direttamente all’ufficio tecnico del suo Comune, di più non so dirle dato che nella sua domanda non vi sono ulteriori informazioni.
La ringrazio per averci contattato.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno, è legale che un sottotetto recuperato dal costruttore di un edificio. In cui sono state realizzate due camere da letto e un bagno sia accatastato come s.p.p? Ero interessata all acquisto, e l agente immobiliare sostiene che è prassi regolare nel comune di gorgonzola e che se non fosse in regola non si potrebbe vendere e che le perizie non creano problemi in queste situazioni. Grazie
Buongiorno Alessandra,
a quanto leggo dal suo messaggio, se il sottotetto è accatastato come locale senza permanenza di persone, non può contenere una camera o più camere d letto, in quanto sono locali primari e quindi con presenza continuativa di persone.
Il sottotetto potrebbe ospitare, se accatastato con la dicitura di s.p.p., locali come servizio igienico, ripostigli, sgomberi, o più in generale sottotetti accessibili e non abitabili, quindi locali con permanenza saltuaria di persone.
Andrebbero verificate anche le altezze medie del sottotetto per stabilire se si tratta di un sottotetto abitabile oppure solamente accessibile senza quindi avere la funzione dell’abitabilità.
Questo lo si può verificare da un accesso agli atti comunali prendendo visione delle pratiche edilizie svolte sull’unità di suo interesse.
Altro passo che potrebbe affrontare è quello di chiedere informazioni direttamente all’Ufficio tecnico del Comune di Gorgonzola.
Purtroppo non ho mai effettuato una pratica edilizia in questo Comune, e non ho quindi mai preso visione del Regolamento edilizio e del Regolamento Locale di Igiene del comune stesso, è probabile che alcuni comuni emettano delle deroghe a riguardo di determinate funzioni dei locali, ma mi sembra molto “fumosa” la frase che le ha comunicato l’agente immobiliare riferita al fatto che sia “prassi” e che se non fosse in regola non si potrebbe vendere, per me le ha comunicato delle cose non corrette forse al solo scopo di venderle l’unità immobiliare.
Con la speranza di averla aiutata a fare un pò più di chiarezza a quanto mi ha sottoposto, la ringrazio e le auguro una buona giornata.
Resto a disposizione
Distinti saluti
Studio DPARCHITETTURE
La ringrazio molto per la veloce risposta, che conferma quanto immaginavo. A questo punto chiaramente non procederò con la proposta di acquisto dell’immobile, la cosa che mi preoccupa e che purtroppo ci sono persone che non si informano e magari acquistano immobili in queste situazioni, garantendo ai costruttori senza scrupoli di non incorrere in sanzioni nonostante la malafede. Grazie comunque, buona giornata
La ringrazio anche io per la richiesta di informazioni che ha effettuato al mio Studio.
Buona giornata.
Studio DPARCHITETTURE
Buon giorno,
Vorrei cambiare destinazione d’uso al sottotetto per renderlo abitabile. Ho altezza ponderale media di 2,40 chiudendo con panbellatura fissa una piccola parte al di sotto di 1,5mt. Il problema è che sul piano ho anche un bagnetto che sulla planimetria risulta ripostiglio e non mi è chiaro se l’altezza ponderale media del bagnetto vada calcolata a parte, o si debba calcolare tutta la media del piano compreso di bagno. Se va calcolata a parte non mi è chiaro se anche anche il bagno debba rispettare la media ponderale di 2,40 o, non essendo locale di sosta, la media possa essere inferiore.
Grazie
Buongiorno,
per quanto riguarda l’altezza media ponderale va verificata considerando sia l’intero volume e sia i singoli ambienti. Nella maggioranza dei casi l’altezza media di un sottotetto abitabile è di 2,40 m, in altri può essere ulteriormente abbassata per i locali di servizio, corridoi e bagni. In caso di Comuni montani, semimontani o che si trovano ad una certa altitudine, l’altezza minima può essere ulteriormente ridotta.
Da verificare anche con gli strumenti urbanistici del proprio comune e con la normativa vigente in materia di recupero del sottotetto.
La ringrazio per averci contattato
un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buonasera immobile in provincia di Bergamo recupero di sottotetto con altezza ponderale prossima ai 2,7 m mi chiedono l’adeguamento sismico dell’immobile per cambio di destinazione d’uso ma non devo sopra alzare la copertura. Soletta esistente in trave Varese con tavelloni e tavelline interasse 80 cm luce unica 4,7 x 13 m muri portanti perimetrali 60 cm pietra e mattoni
Buongiorno,
mi scuso per il ritardo nella risposta, da quello che ha evidenziato nella sua richiesta, non sopraeleva il tetto, ma presumo che sposti la soletta interpiano, o sbaglio?
In ogni caso, da qualche anno a questa parte, sia su edifici nuovi e sia su quelli esistenti, causa i recenti terremoti che hanno colpito il nostro Paese (dell’Aquila, dell’Emilia e del Centro Italia) hanno evidenziato tutta la fragilità del territorio italiano e del suo patrimonio edilizio. Da qui è stata stabilita una normativa antisismica che è disciplinata dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 14 gennaio 2008 – NTC08, che definisce sia i provvedimenti relativi alla progettazione dei nuovi edifici, sia quelli relativi agli edifici esistenti che devono essere sottoposti ad adeguamento antisismico.
La legge antisismica individua tre diversi tipi di intervento per gli edifici esistenti:
– Interventi di adeguamento antisismico degli edifici che servono a raggiungere i livelli di sicurezza previsti dalle NTC (Norme Tecniche per le Costruzioni)
– Interventi di miglioramento antisismico che servono ad aumentare la sicurezza strutturale esistente, senza necessariamente raggiungere i livelli richiesti dalle NTC
– Riparazioni o interventi locali che portano ad un miglioramento delle condizioni di sicurezza preesistenti
Le norma stabilisce inoltre che è obbligatoria una valutazione sismica dell’edificio esistente in caso di:
– variazione di classe e/o di destinazione d’uso con incrementi dei carichi globali in fondazione superiori al 10% (questo dovrebbe essere il suo caso, se il suo intervento rientra in questo punto è corretto che il comune le abbia chiesto un adeguamento sismico)
– sopraelevazione o ampliamento dei locali
– interventi strutturali per la trasformazione dell’edificio in un fabbricato diverso dal precedente
Volevo segnalare inoltre che:
Adeguamento sismico e miglioramento sismico sono spesso usati come sinonimi, ma si tratta di interventi molto diversi fra loro.
Gli interventi di “adeguamento” sismico hanno l’obiettivo di ottenere i livelli di sicurezza previsti dalle NTC 2008, cioè di raggiungere una resistenza pari a quella di un edificio di nuova costruzione.
Gli interventi di “miglioramento” sismico, invece, servono ad aumentare la sicurezza strutturale esistente ma senza raggiungere i livelli di un adeguamento sismico.
Spero di esserle stato di aiuto, la ringrazio per la sua richiesta.
Studio DPARCHITETTURE
Salve, innanzitutto vorrei ringraziare per l’ottima discussione inserita in questa pagina. In questi giorni sto valutando un immobile all’asta (fallimento costruttore) lasciato a grezzo avanzato composto da un primo piano e da un sottotetto spp. Siamo in provincia di Milano. L’immobile non è in nessuna sua parte abitabile poiché privo di pavimenti e sanitari. Nel caso decidessi di provare ad aggiudicarmelo e ci riuscissi,quale sarebbe l’iter corretto da seguire per poter rendere abitabile il sottotetto (altezza media ponderale 260cm, scala interna non presente, ma presente foro di accesso, balcone già presente e presente in particella catastale)? Dovrei prima rendere abitabile il piano primo e poi dopo 3 anni fare dei nuovi lavori per il sottotetto (è “predisposto” per una stanza e un servizio che ci servirebbero).
Grazie,
Michele
Buongiorno,
l’iter da seguire è capire cosa è stato depositato in comune e quindi come è stata presentata la pratica, se come Permesso di costruire, Cila, Scia, ecc, o se l’immobile non è recentissimo, magari ai tempi presentato con una Dia.
In funzione di cosa già presente a livello comunale, si può capire come intervenire, e magari avere anche un breve colloquio con un tecnico dell’ ufficio edilizia privata a cui sottoporre le domande e/o richieste per il completamento dei lavori con annesso recupero del sottotetto.
Si deve anche capire in che zona del PGT comunale è inserito l’immobile, per verificare se ci sono vincoli o meno sul recupero del sottotetto e sull’aspetto paesaggistico.
Se l’altezza media che ha riportato nella sua mail è attualmente 2,60, è probabile che non vi sia necessità di applicare la normativa del recupero del sottotetto, in quanto viene richiesta un h.media di 2.40mt.
Buona norma è prendere visione dei regolamenti comunali o parlare direttamente con un tecnico dell’ufficio preposto così da capire come si può intervenire sull’immobile.
Ogni comune ha la possibilità, in base alle zone urbanistiche del proprio PGT, di inserire nella propria normativa deroghe o vincoli.
La ringrazio per l’interessamento
Cordiali saluti
Arch. Pozzi Daniele
Grazie per la completa risposta architetto. È qualche giorno che provo a contattare l’ufficio tecnico comunale, ovviamente visto il periodo, vediamo come evolve la situazione. Grazie ancora e la prego di continuare a portare avanti il suo utilissimo sito.
Buongiorno, a proposito di un recupero sottotetto nella regione Lombardia, in un comune il cui regolamento comunale a proposito prevede solo il rispetto della legge regionale 12/05, e’ possibile derogare al rapporto aeroilluminante in un bagno che non sarebbe il principale dell’abitazione?
Buongiorno,
indipendentemente dal recupero o meno di un sottotetto, nella maggior parte dei comuni in Lombardia il secondo bagno può essere privo di luce naturale, ma dotato in ogni caso di corretto sistema di aspirazione.
Il Regolamento d’Igiene “tipo” della Regione Lombardia riporta infatti che: “nel caso di bagni ciechi l’aspirazione forzata deve assicurare un coefficiente di ricambio minimo di 6 volumi/ora se in espulsione continua, ovvero 12 volumi/ora se in aspirazione forzata intermittente a comando automatico adeguatamente temporizzato per assicurare almeno 3 ricambi per ogni utilizzazione dell’ambiente”.
Quindi non dovrebbe essere necessaria nessuna deroga dato che, come mi scrive, non è il primo bagno o bagno principale che ovviamente dovrà avere una corretta aero-illuminazione naturale.
A ogni modo può verificare sul sito del Comune in cui si trova l’immobile a cui fa riferimento e prendere visione di quanto riportato nel Regolamento Locale d’Igiene del comune che dovrebbe trovare tra i documenti disponibili a tutti. Oppure se non dovesse trovare il Regolamento on-line, potrebbe chiedere direttamente ad un tecnico dell’Ufficio Tecnico del comune di appartenenza dell’immobile per avere una sicurezza in più.
La ringrazio per la sua richiesta
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Buongiorno,
Vorrei acquistare una villetta a schiera che aveva sottotetto recuperato come vano aggiuntivo ma non risultava su visura catastale ( nè il vano ne su piantina).
Il venditore ha chiesto sanatoria in SCIA al comune recuperandolo come locale pluriuso/ripostiglio.
Al momento ho in mano SCIA di apertura e chiusura e aggiornamento catastale dove adesso risulta vano in più / 10 metri qaudrati in più / rendita catastale aumentata.
-Quali sono i steps da richiesta lavori in SCIA a chiusura ed aggiornamento catastale?
– è sempre necessario in questi casi rifare NUOVA agibilità immobile e quindi NUOVA conformità impianti? Perchè al momento non c’è.
Da quello che ho capito risulterebbero aggiunti lucernari/Velux ed il locale adesso è un ripostiglio/deposito.
Senza nuova agibilità o conformità in quali rischi posso incorrere successivamente ad acquisto?
Grazie
Buongiorno,
cerco di rispondere a quanto mi scrive nel suo messaggio.
Da quello che mi dice, la scia in sanatoria che è stata eseguita ha portato ad avere la corretta situazione attuale dell’immobile, quindi quell’istanza dovrebbe risultare chiusa dal momento che è già stata effettuata la chiusura della sanatoria e aggiornato il catasto alla situazione sanata.
Quindi rispondendo alla prima domanda di quali “step” vanno eseguiti, se tutto è andato, come sembra, a buon fine, l’istanza di sanatoria è terminata.
Per l’agibilità dell’immobile, se l’immobile ne è sprovvisto, andrebbe richiesta con una SCA (Segnalazione certificata di agibilità). la richiesta di agibilità andrebbe presentata allo Sportello Unico del Comune entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura altrimenti potrebbero incorrere sanzioni amministrative pecuniarie (come indicato nel DPR 380/2001).
La SCA deve essere corredata da diversi documenti, oltre al modello di presentazione che in Regione Lombardia è un modello unificato per tutti i Comuni, da attestazioni del direttore lavori o se non presente, da un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio, degli impianti, non la conformità dell’opera al progetto presentato. Altri adempimenti del tecnico da presentare sono le dichiarazioni in conformità delle opere alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche indicata dall’art. 11 del D.M. LL.PP. n. 236/89 e art. 77 del D.P.R. n. 380/01 e s.m.i. per gli edifici privati, e art. 82 del D.P.R. n. 380/01 e s.m.i. per gli edifici pubblici o privati aperti al pubblico. Andrà allegata anche l’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale, estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante delle unità immobiliari, o concorrono a determinarne l’uso e la rendita.
Serviranno inoltre le varie dichiarazioni di conformità degli impianti installati/presenti come l’impianto idrico-sanitario, elettrico, di riscaldamento, gas. Dichiarazioni di conformità che vengono sostituite con Dichiarazioni di rispondenza in presenza di impianti esistenti, effettuate sempre dai tecnici competenti per i vari impianti, sempre rispettando la normativa vigente.
Se non è presenta una agibilità dell’edificio, è molto probabile che manchi anche il certificato di collaudo statico (art. 67 DPR 380/2001) o dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, come definiti dalla normativa tecnica (art. 67, c. 8-bis, DPR 380/2001) che andrà quindi effettuata ed allegata al modello di richiesta di agibilità, eseguito da tecnico competente in materia. Il deposito del certificato di collaudo statico equivale al certificato di rispondenza dell’opera alle norme tecniche per le costruzioni (ovvero il certificato di rispondenza sismica) previsto dall’articolo 62 (art. 67, c. 7, DPR 380/2001), in modo da evitare il sovrapporsi di adempimenti simili.
L’agibilità è un documento fondamentale per l’acquisto di un immobile, ma a volte i notai non si dimostrano così scrupolosi e se l’agilità non è presente, inseriscono nell’atto una postilla dove indicano la possibilità di richiederla in un secondo momento (probabilmente in accordo con le parti venditrice e acquirente).
Ad ogni modo rimane un documento fondamentale che il proprietario deve avere per il proprio immobile.
La ringrazio per la sua richiesta
un saluto cordiale
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Buongiorno,
sono proprietaria di immobile al 50%, altro 50% mia mamma.
Ho avviato le pratiche per il recupero sottotetto (con altezza ponderata 2,40mt) presentando in comune il permesso a costruire. Verrà realizzata anche una scala esterna in quanto al termine lavori verrà eseguito il frazionamento delle unità e contestualmente faremo la permuta delle quote di modo che mia mamma sarà proprietaria al 100% della parte già esistente ed io al 100% di quella oggetto recupero sottotetto.
Chiedo cortesemente:
– i lavori rientrano tra quelli spettanti di detrazione?
– qualora non fosse possibile la detrazione, l’Iva è al 4%
Grazie.
Cordiali saluti
Buongiorno Laura,
prima di rispondere alle sue richieste la ringrazio per avermi contattato.
I lavori che si possono detrarre sono:
– interventi di manutenzione straordinaria per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;
– interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.
Tra i lavori che rientrano nel Bonus ristrutturazione del 50% c’è anche il recupero dei sottotetti a fini abitativi, in quanto si tratta di interventi di “restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione” previsti dalla Legge.
I vantaggi fiscali se si recupera un sottotetto riguardano anche il Bonus mobili, che consente di recuperare metà delle spese per l’arredo della nuova unità immobiliare. Il bonus del 50% è infatti applicabile anche per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A+ (classe A solo per i forni), ma solo se servono per arredare l’immobile oggetto dei lavori di recupero edilizio. La spesa massima per il Bonus mobili è di 10 mila Euro, detraibili in 10 rate annuali di pari importo.
Per quanto riguarda l’iva è da applicarsi quella al 10%, in quanto considerato il recupero del sottotetto una ristrutturazione edilizia.
Spero di esserle stato d’aiuto ed aver chiarito i suoi dubbi.
La ringrazio per la sua richiesta.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Ringrazio per i chiarimenti.
Faccio una precisazione. Il recupero sottotetto è in AMPLIAPMENTO. Verranno alzati i muri perimetrali per soddisafare l’altezze media ponderata dei 2,40mt.
In questo caso, leggenedo sulla guida fiscale 2019 dell’agenzia delle entrate, si specifica che: ” l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione” se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Stando all’ing. che segue i lavori , trattandosi di una modifica parziale della sagoma dell’edificio, si tratta comunque di intervento sul patrimonio edilizio esistente (e non quindi nuova costruzione). Infatti la pratica fa riferimento al vecchio subalterno.
Chiedo gentilmene anche un Vostro parere in merito.
Ringrazio dell’attenzione.
Cordiali saluti.
Buona sera,
mi scuso per il ritardo nella risposta.
Per essere sicura, ma il suo tecnico probabilmente le ha già risposto così come mi ha scritto, potrebbe contattare direttamente l’ufficio tecnico del proprio Comune chiedendo un’informazione generale su come considerano un recupero di sottotetto, se come nuova costruzione oppure come ristrutturazione. Di solito ogni comune riporta i vari interventi edilizi nel proprio regolamento edilizio comunale, lì dovrebbe trovare la risposta per chiarire i propri dubbi.
La ringrazio per avermi contattato.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Buona sera, in un Comune di Monza e della Brianza, dove viene applicata integralmente la Legge Regionale sul Recupero Sottotetto ai fini abitativi, esiste deroga all’altezza media ponderale di mt.2,40 per un LOCALE ACCESSORIO da adibire a Ripostiglio con attuale altezza media ponderale pari a mt.2,30? (Di poco inferiore a mt.2,40) L’altro locale esistente a completamento dell’intero Piano Sottotetto, verrà recuperato a camera, avendo altezza media ponderale pari a mt.2,50 > di mt. 2,40 (superficie esistente già conforme alle superfici minime del RIL, finestrature da realizzare per garantire il corretto RAI della nuova camera). Ringrazio anticipatamente.
Buona sera,
per capire se c’è qualche deroga bisogna consultare i regolamenti comunali, del comune in cui si sta realizzando l’intervento, per verificare se sono state apportate integrazioni o modifiche alla legge sul recupero del sottotetto.
Per quel che ne so non dovrebbero esserci deroghe per l’altezza media, in ogni caso se il locale non raggiunge l’altezza media ponderale, non può essere considerato un vano abitabile, ma solamente accessibile e non abitabile.
La ringrazio per la sua richiesta.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Ringrazio per i consigli.
Buonasera,
È possibile usufruire delle detrazioni fiscali se ho fatto una Scia commissionata ad un architetto ma non ho dovuto effettuare nessun lavoro edile e quindi non ho fatture di imprese?
Come descrizione scia ho recupero sottotetto ed ampliamento autorimessa.Grazie
Buongiorno,
mi sembra una richiesta un pò particolare, mi viene da dirle che non sia fattibile usufruire delle detrazioni, dato che non sono state eseguite opere.
Potrebbe chiedere le detrazioni del 50% sull’ampliamento dell’autorimessa, ma se anche qui non ha fatto alcun lavoro, direi che non è applicabile la detrazione.
Da quello che ha scritto mi verrebbe da pensare che ha fatto eseguire una “scia in sanatoria”, se così fosse non sono applicabili detrazioni.
In ogni caso il suo tecnico potrà sicuramente darle delle delucidazioni migliori rispetto a quanto le sto scrivendo in quanto ha ben presente il tipo di istanza e intervento che è stato affrontato.
La ringrazio per la sua richiesta.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Buongiorno,
innanzitutto grazie per l’articolo molto completo anche per un profano come me.
Faccio una domanda: nel calcolo dell’altezza media ponderale vanno inclusi tutti i locali del sottotetto, oppure vanno considerati solo i locali ad uso abitativo (soggiorno, cucina, camere da letto)? L’altezza deve essere 2.4 m per ogni locale separatamente oppure il calcolo va eseguito sul volume/superficie complessivi dei locali considerati?
Grazie in anticipo.
Buongiorno,
La ringrazio per l’apprezzamento all’articolo.
Per quanto riguarda l’altezza media ponderale personalmente ho sempre calcolato l’altezza in entrambi i casi, prima sulla totalità dello spazio del sottotetto e poi per verifica anche su ogni singolo locale. I locali che non raggiungono l’altezza media ponderale non possono essere considerati abitabili, ma solo accessibili.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Grazie per la gentile risposta.
L’altezza media ponderale di 2.4 m sul singolo locale vale anche per un bagno? Oppure questo non è considerato locale con presenza fissa di persone e quindi può non rispettare i 2.4 m?
Buongiorno,
come accennavo nella precedente risposta ho sempre calcolato l’H ponderale anche per la verifica di tutti i locali del sottotetto (anche del locale bagno).
Ad ogni modo, per essere sicuro, sarebbe meglio verificare i regolamenti del suo Comune, oppure chiedere direttamente all’ufficio tecnico, così da poter ricevere le corrette indicazioni, dato che diversi comuni possono aver emesso delle circolari, deroghe oppure precisazioni proprio su altezze, volumi e metodi di calcolo.
La ringrazio ancora per la richiesta
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Salve
L’altezza media ponderale che consiglia di valutare per ogni locale vale anche per corridoi e disimpegni o li fa rientrare negli accessibili non abitabili? io avrei il problema che, per le diverse altezze da cui trarre la media, ho un corridoio che sarà alto 2,80 m. E’ fattibile.
Grazie
Buongiorno,
di solito ho sempre considerato l’altezza anche per i disimpegni, questi, come i bagni, possono comunque avere un’altezza inferiore, nel rispetto di quanto indicato nel regolamento locale d’igiene della sua città.
Conviene che proverà a verificare quanto riportato sui regolamenti del proprio Comune.
La ringrazio per la richiesta.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele – DPArchitetture
Buongiorno, innanzitutto grazie per la precisione dell’articolo.
Stiamo valutando la ristrutturazione del sottotetto mansardato di casa nostra ai fini di recupero abitativo.
Il sottotetto in questione:
– è già collegato al piano terra mediante una scala a rampa in muratura, ed ha i potenziali in termini di altezza media ponderale per diventare abitabile limitando opportunamente gli spazi inferiori all’altezza minima indicata dalla norma regionale;
– è già dotato di un bagno (ed accatastato come tale);
– è dotato su un lato della facciata di un balcone con un’unica portafinestra (per ora).
Ai fini di recuperarlo come abitabile stiamo rivedendo l’organizzazione dei vani/locali, oltre a valutare quali e quante finestre aprire per soddisfare il RAI di 1/8.
La domanda è la seguente: per locali che saranno adibiti a camera (quindi con permanenza di persone) sono sufficienti finestre a tetto dimensionate opportunamente per soddisfare il RAI, oppure sono comunque necessarie finestre verticali con superficie pari a 1/8 rispetto al pavimento della stanza?
Questa questione per noi non è fondamentale, ma critica in quanto dovessimo aprire finestre in facciata obbligatoriamente saremmo obbligati a posizionare i locali notte sulle due facciate ed ad allocare il bagno altrove rispetto a dove è ora.
Spero di aver fornito tutti i dettagli necessari alla valutazione della risposta.
Ringraziandola anticipatamente,
Saluti
Buona sera,
la ringrazio per la sua richiesta, la domanda che mi chiede sulle finestre da tetto, è una variabile che diversi comuni e/o regioni interpretano in modi differenti.
Sostanzialmente la maggior parte dei comuni approvano l’installazione di finestre a tetto, ma non tutti hanno lo stesso metodo di come calcolare il rapporto aeroilluminate.
Non conoscendo il comune in cui sta realizzando l’intervento le suggerisco di provare a fare una telefonata direttamente in ufficio tecnico del suo comune così da ricevere la corretta indicazione su come vengono considerate le finestre da tetto per il calcolo dei RAI.
Rinnovo i miei ringraziamenti
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
Buonasera,
ho una villetta su 4 piani a Mediglia vicino a MIlano, Il sottotetto è riscaldato ed ha h.m =2.05.
Vorrei sfruttare il superbonus per cambiare il generatore di calore e gli infissi e fare il riscaldamento a pavimento in tutti e 4 i piani.
La ditta contattata non vuole comprendere nel superbonus i costi per il riscaldamento che andrà fatto nel sottotetto e la coibentazione del tetto.
Mi dicono di rendere il sottotetto abitabile…ma la mia villetta è a schiera e non posso cambiare l’esterno, come si può recuperare il sottotetto al fine di essere abitabile? Grazie
Buona sera,
il sottotetto dall’altezza che attualmente ha non è abitabile, quindi l’impresa correttamente le ha fornito l’informazione che per gli interventi in quell’ambiente non sono detraibili ai fini del superbonus 110%. Per poter ottenere un sottotetto abitabile si deve necessariamente avere una h.media di 2,40 mt.
Il come poter fare a renderlo abitabile, purtroppo non è un argomento facile da trattare soprattutto tramite mail.
La ringrazio per la sua richiesta.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno,
Grazie per la chiarezza dell’articolo in primo luogo. Vorrei chiedere se vi sono limiti rispetto ad interventi di recupero del sottotetto abitabile nelle cdd. aree tecniche. In particolare, il PGT del comune in cui risiedo contiene solo due articoli scarni relativi all’area tecnica, ma non dice alcunché riguardo la possibilità di effettuare questo tipo di intervento, che peraltro è stato fatto da altre case molto vicine, non rientranti però nell’area tecnica, a differenza della mia abitazione. In sostanza, nel PGT non si è considerato che nell’area tecnica vi sono due case abitate da privati da decenni e la si è disciplinata fingendo che la destinazione sia puramente tecnica e non anche residenziale. Ci sono impedimenti rispetto al recupero del sottotetto legati alla sola collocazione formale, peraltro erronea, in un’area tecnica?
Specifico che l’altezza del sottotetto è già di m 2,70 .
Ringrazio anticipatamente
Cordiali saluti
Buongiorno,
grazie per aver contattato il mio studio, per quanto riguarda i recuperi dei sottotetti in Regione Lombardia c’è una normativa specifica, ed ogni comune, in base ai propri regolamenti e decisioni interne, può aver emesso delle circolari o delle specifiche norme su dove è possibile effettuare tale intervento. Non so dirle sinceramente, non conoscendo il suo comune, cosa hanno disposto in merito al recupero dei sottotetti, così come non conosco le caratteristiche dell’ “area tecnica” che ha indicato.
Ha anche evidenziato che il sottotetto ha un’altezza di 2,70, in Regione Lombardia può essere recuperato con una altezza media di 2,40, non capisco quindi la necessità di un recupero. Non è semplice poterle rispondere, si dovrebbero conoscere ed avere altre informazioni.
Potrebbe provare a chiedere all’ufficio tecnico del suo comune e parlare direttamente con loro sulla possibilità o meno di un intervento di recupero di sottotetto.
La ringrazio ancora per la sua richiesta
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno,
vivo in un contesto condominiale, dove possiedo un appartamento al piano primo e soprastante sottotetto agibile non abitabile già con ottime finiture e comunicante con scala interna.
sto valutando il recupero del sottotetto ai fini abitativi e un tecnico mi ha detto che rientro in un recupero senza opere in quanto già correttamente suddiviso e con altezze congrue e che non sono tenuto alla verifica dei parcheggi e della ex legge 10 per le trasmittanze in quanto già congruo. Inoltre in due stanze le finestre non sono sufficienti per la verifica dei RAI ma mi dice che posso integrare il rapporto con l’installazione di UMC puntuale per il ricambio d’aria.
Volevo chiederLe se quanto comunicatomi è effettivamente percorribile, grazie.
Distinti saluti
Buonasera,
per risponderle dovrei conoscere i regolamenti vigenti nel suo comune per capire se non ci sono state circolari o specifiche emesse dal comune stesso.
In ogni caso se un tecnico le ha già confermato la possibilità ed è un tecnico che opera nel suo comune, è probabile che conosca bene la normativa.
Ho un dubbio sull’integrazione della VMC per garantire i RAI, penso sia il caso di garantire i rapporti di aria e luce, in modo naturale, soprattutto per i locali con permanenza continuativa di persone.
La ringrazio per la sua richiesta
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Precisazione, l’immobile è del 1998 con gli isolamenti di quel periodo, sia sul tetto che nelle pareti (qualche centimetro di isolante)………
Buongiorno,
vorrei recuperare un sottotetto (regione Lombardia) dove attualmente non c’è un’altezza media di 2,40, per ottenerla dovrei sovralzare: devo verificare di avere volumetria disponibile, o va in deroga alla legge del recupero dei sottotetti?
Inoltre avevo letto che il recupero fiscale del 50% era attivo fino al 31/12/2020: sa dirmi se è ancora valido?
La ringrazio anticipatamente.
Claudia
Buona sera,
per poter recuperare un sottotetto, come sicuramente ne sarà già a conoscenza, questo deve risultare esistente. Per poterlo trasformare in uno spazio abitabile, è necessario intervenire con delle opere edilizi che potranno portare alla modifica dell’altezza di colmo e gronda così da garantire l’altezza media di 2.40mt e ricavare uno spazio confortevole per i futuri abitanti del sottotetto, nel rispetto di tutti i requisiti igienico-sanitari necessari.
Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, come indicato in una risposta ad un’altra richiesta ricevuta, l’aumento della volumetria rispetto all’esistente è consentita purchè vengano rispettate le norme indicate nella L.R.12/05 riferite al recupero dei sottotetti.
Controlli i documenti e regolamenti urbanistici del suo paese per verificare che l’oggetto di intervento si trovi in una zona di PGT che non presenti vincoli o impedimenti al recupero dei sottotetti ai fini abitativi.
La Legge di Bilancio 2021 ha prorogato diversi bonus edilizi, tra cui anche il bonus ristrutturazioni, il bonus facciate, l’ecobonus, il bonus mobili, ecc.
La ringrazio per averci contattato.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buonasera,
mi sto occupando di un recupero di un sottotetto a Milano, ma non ho esperienza al riguardo. Ho letto la normativa relativa ma ho un dubbio:
Vorrei modificare l’altezza del colmo della copertura (che andrebbe rifatta) per poter avere l’altezza media ponderale minima di 2,40 m. In questo caso, posso anche aprire degli abbaini (per una migliore fruibilità degli spazi) o in tal caso ciò non mi è consentito perchè supererei l’altezza media di 2,40? Grazie
Buona sera,
Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, che viene calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1,50mt per la superficie relativa. Il volume sottostante l’abbaino concorre al calcolo dell’altezza media ponderale. Il recupero dei sottotetti può comportare l’apertura di abbaini, lucernari, per poter rispettare i RAI previsti e per garantire un adeguato benessere degli abitanti. In ogni caso l’altezza media non potrà mai essere inferiore ai 2,40mt, può essere accettata se l’altezza ottenuta sia di poco superiore alla media ponderale.
La modifica dell’altezza del colmo, di gronda e la variazione della pendenza delle falde è consentita per l’ottenimento dell’altezza media ponderale, è comunque necessario rispettare l’altezza massima consentita nella zona di intervento come indicato nei parametri del PGT, nei centri storici, in assenza di limiti, va rispettata l’altezza esistente (salvo deroghe esistenti).
La ringrazio per la sua richieste
con l’occasione le porgo
un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno, ho acquistato in Lombardia una Villa a schiera funzionalmente indipendente cat. A/7, vani catastali 8, di cui 1 ad uso stenditoio, non abitabile, al piano sottotetto, raggiungibile da scale interne.
La costruzione è del 1983 e Il sottotetto risulta già riscaldato con termosifoni.
Visto che la LR 24/2006 Lombardia, non menziona ne sottotetto ne stenditoio, questo locale può essere riscaldato?
Grazie
Buongiorno,
salvo prescrizioni particolari o delibere effettuate dal comune in cui si trova l’edificio in suo possesso, i locali privi dei requisiti che garantiscono l’abitabilità non possono essere riscaldati.
La ringrazio per averci contattato.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno,
sto valutando il recupero del sottotetto di casa e avevo qualche dubbio che volevo condividere con voi per capire se posso effettivamente avere i requisiti per farlo.
Quando si parla di altezza media ponderale media di 2,40 mt, si intende l’intero sottotetto o questo parametro viene richiesto per singolo locale (es. camera da letto)?
Avendo dei lucernari in falda di tetto, come devo calcolare il loro apporto per il calcolo della superficie aero-illuminante, 100% o minore in quanto non sono finestre verticali?
Per il calcolo del volume del sottotetto l’altezza da considerare è la parte bassa del travetto o invece quella delle perline. Tenete presente che la distanza fra i travetti è di 75 cm circa.
Grazie 1000
Buongiorno,
la verifica dell’altezza, per tutti gli interventi da noi svolti, la calcoliamo sia sull’intero sottotetto che per singolo locale ed il riferimento è il sottotravetto.
Per il calcolo dei RAI delle finestre da tetto, dipende dal suo comune, dovrebbe verificare sui regolamenti edilizi come richiedono il calcolo.
Prima di effettuare qualsiasi tipo di intervento, conviene che chieda al suo professionista di riferimento che prenda contatti con l’ufficio tecnico del suo comune con la preventiva verifica delle possibilità di intervento in base alla zona di PGT in cui si trova l’edificio.
La ringrazio per averci contatto
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
Studio DPArchitetture
Buonasera,
ho da poco acquistato un immobile nel quale erano già presenti, sia nel sottotetto non agibile che in un altro locale accatastato come ripostiglio, 2 termosifoni. È corretto il fatto che locali non abitabili non prevedano alcun tipo di riscaldamento? In questo caso cosa suggerisce di fare con i termosifoni esistenti? Posso lasciare installato almeno quello del ripostiglio?
In alternativa è possibile installare uno split per a/c nel vano scala adiacente la cui altezza media è oltre 2,7mt.?
Un’ultima domanda, nel garage è presente la caldaia posta nelle vicinanze di una finestra. Un geometra mi ha consigliato di installare un muro REI con relativa porta di accesso in modo da “isolare” la caldaia dal resto del garage? È corretto/obbligatorio?
Grazie per il suo tempo,
Luca
Buongiorno,
grazie per averci contattato,
rispondendo alle sue domande, le posso dire che in ogni locale non abitabile come sottotetti (non abitabili), cantine e ripostigli non è consentita la presenza di terminali di riscaldamento.
Mi chiede se può lasciare i terminali di riscaldamento, non posso dirle io se lo può mantenere oppure no, da normative e regolamenti vigenti, come scritto qui sopra non è consentito.
Per l’installazione di uno split in un vano scala, andrebbe vista come è la disposizione dei locali e dello stesso vano scala, ma a mio parere installare uno split in un vano scale….non credo sia una soluzione adeguata e soprattutto non ottimale e poco funzionale (i vani scala, se locali separati e non integrati con la zona giorno – ovvero con “scala a giorno”-, non vengono mai riscaldati, pertanto credo sia inutile l’installazione di uno split).
Quello che poi le ha suggerito il geometra per quanto riguarda l’ultima sua domanda è corretto, il vano caldaia va separato dal box con muratura REI e con relativa porta anch’essa con caratteristiche REI ed è un requisito obbligatorio, ad ogni modo può sentire l’ufficio tecnico del suo comune per avere maggiori indicazioni.
La ringrazio per averci contattato
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
Studio DPArchitetture
Buongiorno,
Ho individuato un immobile nella città di Milano che vorrei acquistare. Trattasi di un appartamento su due livelli, 5° e 6° piano di un edificio che è ancora in fase di costruzione, dove quello superiore è rappresentato da un sottotetto open-space collegato al piano inferiore tramite scala in cemento armato. Il costruttore mi ha informato della possibilità di richiedere il recupero del sottotetto per ottenere l’abitabilità dopo 3 anni dalla consegna dell’immobile. Ho verificato che questo è effettivamente possibile ma mi garantiscono che posso già procedere a suddividere internamente gli spazi internamente (che sarebbero poi le camere da letto visto che al piano inferiore ci sono cucina, sala e bagno) e che poi non dovrei incontrare problemi. Mi sono sorti però tanti dubbi sul fatto che posso già procedere con i lavori prima di ricevere l’autorizzazione al recupero del sottotetto che dovrebbe avvenire tramite SCIA e Permesso di Costruire. Esiste invece la possibilità di una “sanatoria”?
Grazie mille e complimenti per il vostro sito
Buongiorno,
è sempre indicato rispettare le tempistiche della normativa se non si vuole incorrere in sanzioni o addirittura in ordinanze di demolizioni, questa è la prassi che andrebbe sempre rispettata.
Personalmente attenderei con i lavori. Ad ogni modo, per far sì che il sottotetto sia abitabile si dovranno rispettare i vari requisiti igienico-sanitari obbligatori, come il calcolo e rispetto dei RAI (rapporti aeroilluminanti), delle altezze medie per ogni locale abitabile, ecc.
Fin dagli anni ’70 molti edifici sono stati costruiti con sottotetti che avevano altezze medie non regolamentari e quindi non potendo essere considerati spazi abitabili, questi volumi non erano sottoposti ad oneri di urbanizzazione e quindi vi era un sensibile risparmio sul costo di realizzazione. Successivamente poi vennero comunque arredati ed utilizzati come spazi dell’abitazione, diventando delle opere abusive.
Per sanare un sottotetto abusivo, in Italia, ci sono due strade percorribili: il condono edilizio (quando possibile) e la sanatoria edilizia. Non mi dilungo su questi argomenti che sono comunque da valutare.
Infatti per accertare un abuso e poterlo sanare a norma di Legge, essendo una materia piuttosto delicata, è necessario incaricare e farsi seguire da un professionista ed avvalersi della sua consulenza ed esperienza, in modo tale che possa analizzare a fondo la situazione così da trovare una soluzione giusta per il proprio committente.
La ringrazio per averci contattato
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
Studio DPArchitetture
Buongiorno,
Sono proprietario di una villa in Lombardia, al piano primo vi e’ un’ abitazione di 190 mq, vorrei realizzare una nuova abitazione di pari metratura mediante ampliamento del sottotetto. Il sottotetto esistente ha una media ponderale da scheda catastale di 2,10mt. Siccome il tetto sarebbe completamente da rifare, e’ possibile sovralzarlo per avere un volume abitabile piu’ amplio e applicare la Legge Regionale 12 per i recuperi del sottotetto ? Mi dicono che sono vincolato dalla superficie lorda di progetto realizzabile che nel mio caso e’ di 400 mq ed avendo gia’ realizzato 300mq potrei realizzare nel sottotetto solo 100 mq
Buongiorno,
nella sua situazione, dato che ha intenzione di rifare il tetto e ha necessità di altri spazi, può sfruttare l’occasione di recuperare il sottotetto ai fini abitativi applicando la Legge 12/2005 di Regione Lombardia.
Prima di intervenire con i lavori, andranno verificati i vari regolamenti del proprio comune, valutare se nella zona in cui è inserita la sua abitazione (zona del PGT vigente) non vi siano impedimenti, vincoli, ecc.
Per quanto riguarda il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti viene classificato dalla Legge Regionale 12/05 come “ristrutturazione edilizia”. Il recupero non richiede preliminare adozione ed approvazione del piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi a parcheggi pertinenziali. La deroga non si estende alle distanze tra i fabbricati, che dovrà sempre essere rispettata (così come riportato dal Decreto interministeriale del 2 aprile 1968 n.1444.
A titolo informativo le indico anche che ill recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a quaranta mq., costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all’articolo 16, comma 3, del d.p.r. 380/2001, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e/o monetizzazione.
Sicuramente il tecnico a cui affiderà i lavori sarà in grado di fornirle delle giuste soluzioni.
La ringrazio per averci contattato
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buonasera,
purtroppo verificando la situazione del mio immobile in provincia di Como, Lombardia, le altezze reali del sottotetto (min 2,70, max 3,90) non rispecchiano quelle depositate in comune ne tantomeno quelle riportate sulla scheda catastale (min 2,40 max 3,40).
Il tecnico che ho incaricato di risolvere la questione sta temporeggiando da ormai un mese nel dirmi se posso sanare recuperando il sottotetto o meno.
Preciso che non ho modificato l’immobile, l’ho acquistato in questo stato fidandomi (a torto) del costruttore.
Pensa sia possibile procedere a sanare la situazione o non mi resta che attendere un eventuale condono e tenermi la casa abusiva?
Saluti,
Matteo
Buongiorno,
sicuramente il suo tecnico starà per prima cosa verificando gli strumenti urbanistici del suo comune, per vedere se è ammissibile il tipo di intervento in base anche alla zona del PGT in cui è inserito il suo immobile.
Non conoscendo tutta la situazione storica dell’immobile, non posso purtroppo dirle se è fattibile sanare o meno il suo sottotetto, andrebbe eseguito uno studio prima di intervenire.
La ringrazio per averci contattato, se desidera ci tenga informati di come proseguirà la sua situazione.
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
buongiorno,
ho una sistuazione simile e il geometra mi dice che insanabile.
ho acquistato questa villetta nel comune di paderno dugnano. dopo l’acquisto ci siamo accorti che l’altezza di gronda è differente di 70 cm. questo aumento è stato fatto negli 90 quando è stato rifatto il tetto in cemento armato. noi volevamo recuperarlo perche altezza di falda è 280 ed conforme come anche la pendenza. Il problema secondo il geometra è che su uno dei quattro lati ce altra abitazione con finestre a una distanza inferire dei 10 metri. anche secondo lei non è possibiel sanare?
grazie se avra tempo di rispondere
Buongiorno,
difficile così con due righe darle una risposta.
E’ necessario che vengano garantiti i parametri fondamentali e la distanza di 10 metri tra pareti finestrate è uno dei parametri inderogabili, quindi vanno rispettati.
Sicuramente il geometra che ha incaricato le saprà dare delle risposte più precise, conoscendo meglio la situazione dell’immobile e gli strumenti urbanistici del suo paese.
La ringrazio per averci sottoposto la sua richiesta
con l’occasione porgo
un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento mansardato nel comune di Carate. Ho richiesto una sanatoria per la messa in regola di alcuni cambiamenti effettuati dall’attuale proprietario e, nel prendere le misure, si è rivelata una differenza delle altezze dichiarate in piantina. L’altezza media ponderale calcolata dal geometra è 2,52 metri. Il comune di Carate ha comunicato di tenere conto di un’altezza media di 2,50 per rientrare nella legge 12 del recupero del sottotetto. Tenendo conto della percentuale di tolleranza il tutto dovrebbe essere sanabile.
Chiedo: se la legge parla di 2,40 è possibile che dal comune specifichino 2,50? Non vorrei che il tutto non sia sanabile e che quindi non possa essere considerato come effettivo recupero del sottotetto (come specificato a rogito).
Spero di essere stata chiara nell’esposizione del mio dubbio.
Grazie fin d’ora se potrà rispondermi.
Saluti cordiali.
Buongiorno,
in riferimento alla sua richiesta, direi che non dovrebbero esserci problemi, dato che è stato lo stesso ufficio tecnico del comune che vi ha indicato l’altezza media di riferimento.
Ad ogni modo diversi comuni considerano una h media ponderale massima pari a 2,50mt anche se eccede rispetto ai 2,40mt stabiliti dalla normativa.
Se vuole essere ulteriormente più sicura e togliersi eventuali dubbi e ha un tecnico di fiducia, potrebbe far visionare al suo tecnico i regolamenti del comune e verificare che per il recupero dei sottotetti sia specificata una altezza media ponderale consentita fino a 2,50mt.
Spero di aver risposto a quello che ci aveva richiesto,
nel ringraziarla di aver contattato il nostro studio
con l’occasione porgo
cordiali saluti
Arch. Daniele Pozzi
Studio DPArchitetture
Buongiorno Architetto,
ho una situazione un po’ diversa perché abito dal 2007 nel comune di Milano in un duplex il cui piano superiore è accatastato come sottotetto SPP. Sono 52 mq in cui ho la zona notte con altezza fissa a 239 cm.
Non ho interventi edilizi da fare ma vorrei capire se fosse possibile cambiarne l’accatastamento in abitabile.
Buongiorno,
la parte del suo sottotetto a livello comunale mi pare di capire che è stato dichiarato come spazio senza permanenza continuativa di persone, questo comporta il fatto che non può provvedere solo a livello catastale a cambiarle la funzione rendendolo abitabile. Deve intervenire prima con una pratica edilizia per rendere a tutti gli effetti, nel rispetto dei vari regolamenti vigenti nel comune, il sottotetto abitabile, poi solo successivamente, con la chiusura della pratica edilizia approvata, potrà provvedere ad aggiornare la scheda catastale.
Grazie per averci contattato
un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
DPArchitetture
Buongiorno
Devo fare una pratica per il recupero del sottotetto, premesso che l’area con altezza minima di ml. 1,50 è pari a circa il 75% del piano sottotetto e che l’altezza media ponderale attuale è pari a ml. 2,13, posso alzare la copertura fino al raggiungimento dell’altezza media ponderale di ml. 2,40?
La superficie recuperabile è solamente il 75% che aveva H=> a 1,50 ML ?
Grazie
Enrico
Buongiorno,
il recupero del sottotetto nella maggior parte dei casi comporta il rifacimento della copertura e innalzamento dei muri, ad ogni modo dovrebbe consultare i regolamenti del suo comune per vedere se ci sono impossibilità o meno nella zona urbanistica in cui si trova l’edificio per il quale dovrà svolgere il recupero.
La superficie che vuole recuperare la deve stabilire in base al suo progetto sulla quale poi si pagheranno il doppio degli oneri.
Grazie per la sua richiesta di informazioni.
un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Buona sera
vorrei recuperare un sottotetto a Comerio, Lombardia.. Non mi è chiaro se l’altezza media debba essere esattamente metri 2,40 o se possa essere ad esempio metri 2,50, fermo restando il limite minimo inferiore di metri 1,50
LA ringrarzio
Buona sera,
l’altezza media ponderale deve essere pari a 2,40 mt (minimo), ma può essere anche di qualche cm più alta.
Ad ogni modo sarebbe conveniente controllare i regolamenti comunali, o chiedere direttamente in ufficio tecnico fino a che limite di H interna accettano.
Il limite minimo per calcolare la volumetria utile è 1,50mt, le altezze inferiori non vengono considerate ai fini abitativi.
La ringrazio per averci contattato.
Un saluto
Studio
DPArchitetture
Salve,
ho effettuato una proposta d’acquisto per un immobile apparentemente composto al 5° piano da: ingresso, cucina con balcone, ripostiglio, camera con bagno finestrato collegato con il 6° piano composto da: camera bagno e lavanderia. (sottotetto)
Il giorno della proposta l’agente dell’agenzia ci comunica che per quanto riguarda la camera del 5° piano non essendo finestrata non può considerarsi camera da letto bensì cabina armadio o antibagno. Inoltre il sottotetto dalle precedenti planimetrie catastali risultava stireria e lavanderia con H235; ma il proprietario dovendo ancora depositare le planimetrie aggiornate al catasto, si impegnava a cambiare la destinazione d’uso del sottotetto. Avendo letto il regolamento edilizio di Milano e questo articolo mi rendo conto che non ci sono i presupposti per cambiare la destinazione d’uso. E’ possibile che sia stata modificata l’altezza del sottotetto in fase di ristrutturazione?
L’immobile attualmente non potrebbe essere destinato a residenza poichè non è presente una camera da letto?
Attendo un vostro riscontro
Grazie
Salve,
ho effettuato una proposta d’acquisto per un immobile apparentemente composto al 5° piano con: ingresso cucina con balcone camera e bagno e collegato con il 6° piano nonchè sottotetto con camera e bagno/lavanderia. Il giorno della proposta ci viene comunicato che la camera del 5° piano non può risultare come tale poichè non è finestrata; a questo punto ci viene detto che il proprietario di casa deve depositare le nuove planimetrie catastali andando a cambiare la destinazione d’uso del sottotetto che attualmente risulta stireria con lavanderia. Nelle precedenti planimetrie catastali risulta H235, avendo letto il vostro articolo e il regolamento edilizio mi rendo conto che non sarà possibile…
E’ possibile che in fase di ristrutturazione sia stato modificato il sottotetto?
Attendo un vostro riscontro
Grazie
Miriam
Buongiorno Miriam,
la normativa sul recupero dei sottotetti è una Legge regionale (di regione Lombardia) quindi i parametri da rispettare sono quelli indicato nella Legge di riferimento.
Nei regolamenti comunali si potrebbero trovare delle piccole precisazioni in merito, soprattutto per il calcolo dell’altezza media ponderale, sia su ogni singolo ambiente che sulla totalità dell’unità immobiliare.
Ad ogni modo per quello che ha riportato nell’articolo, l’unità immobiliare non presenta una vera e propria camera da letto, in quanto risulta attualmente uno spazio adibito a camera ma che è privo dell’aero-illuminazione naturale e quindi non conforme con il Regolamento Locale d’igiene. Gli spazi presenti nel sottotetto se hanno una H media inferiore a 2,40 non sono da considerarsi abitabili, eccezione può essere fatta per il bagno che dovrà comunque garantire una H media di almeno 2.10 (se non ricordo male). Se sono stati fatti dei lavori di ristrutturazione e hanno effettuato un recupero del sottotetto e ricevuto l’agibilità dell’intervento allora potranno essere modificate le schede catastali adeguandole ai nuovi lavori svolti, altrimenti non si può variare la destinazione d’uso solo a livello del catasto. Non è un’operazione consentita.
L’immobile attualmente non potrebbe essere destinato a residenza poichè non è presente una camera da letto?(che trovo in un sua prima richiesta) a questa domanda, non conoscendo l’immobile e l’unità immobiliare in questione, mi verrebbe da pensare che l’appartamento sia stato considerato e quindi accatastato come monolocale (con spazi accessori nel sottotetto), quindi un monolocale dove ha la zona giorno che svolge le funzioni di cucina, soggiorno e letto.
Restiamo a disposizione, ringraziandola per averci contattato
un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Buongiorno, ho iniziato le pratiche per sfruttare l’ecobonus e vorrei mettere i pannelli solari sul tetto, preciso che abito in una bifamiliare verticale con ingressi indipendenti, sono proprietario dell’ abitazione costituita da piano terra e primo piano mentre sopra vi è un abitazione esistente da una decina di anni ricavata con recupero del sottotetto.
Il geometra che ha fatto il sopralluogo sostiene che non posso installare il fotovoltaico sul tetto in quanto, se non specificato in sede di rogito, è di proprietà di chi ha innalzato il sottotetto per creare una unità abitativa. È corretto? Grazie dell’attenzione.
Buongiorno,
penso che il tecnico che ha effettuato il sopralluogo non le abbia detto delle cose inesatte. Come presumo le abbia già suggerito, va capita la proprietà del tetto dell’abitazione, se non espressamente indicato, può essere che non sia comune a entrambe le unità.
Dovrebbe poter verificare dai vari atti di proprietà e acquisto se si menziona la proprietà della copertura.
Se il tetto non dovesse risultare comune alle unità immobiliari, potrebbe convenire con il proprietario del sottotetto la possibilità di installarvi i pannelli, ma converrebbe poi sentire un legale per capire se necessario effettuare un atto oppure bastare una scrittura privata tra le parti.
La ringrazio per aver contattato il nostro studio
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Sempre interessante navigare tra i flutti delle norme edificatorie.
Grazie del servizio.
Buongiorno,
la ringraziamo della sua approvazione ai nostri articoli e servizi.
Verranno pubblicate altre notizie e informazioni, speriamo siano sempre interessanti.
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Buongiorno, vorrei sottoporre come generalmente interessante il seguente caso.
Ho acquistato in provincia di Lecco, un sottotetto”trasformato in abitazione”con concessione edilizia in sanatoria nel 1990 (condono).
Volendo migliorare la vivibilità ed certificare formalmente l’agibilità intendevo modificare la disposizione interna degli spazi rendendo spp le superfici ora con altezza inferiore a cm 150, e rispettando l’altezza media ponderale ammessa da Regione Lombardia per i sottotetti recuperati con L r 12/05.
Mi è stato obiettato che ogni modifica dello stato attuale deve adeguarsi alle altezze minime previste dalla normativa statale.(270 cm)
È una legittima discriminazione?
Grazie se vorrà rispondere.
Buongiorno,
il suo quesito non è di facile risposta, soprattutto tramite web.
La ridistribuzione interna, che comporta l’utilizzo di spazi che attualmente sono stati autorizzati come locali senza permanenza di persone, comporta il ricalcolo delle altezze medie ponderali, considerando di avere sempre una h minima nella parte più bassa di 150cm, fisicamente separata dalla parte inferiore a tale altezza, per il calcolo delle altezze.
Ad ogni modo, essendo un argomento non semplice e non conoscendo tutto l’iter che è stato seguito, condoni, sanatorie o altre pratiche, che hanno portato all’autorizzazione del sottotetto attuale, non riesco a darle delle informazioni più precise.
Le consiglierei di prendere appuntamento con l’ufficio tecnico del suo Comune così da sottoporre al tecnico la sua richiesta in modo che le potrà fornire informazioni più specifiche, sulla fattibilità, sul tipo di pratica da presentare e sulle norme da seguire e rispettare, in riferimento agli strumenti urbanistici comunali vigenti.
La ringraziamo per la sua richiesta.
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Egregio architetto, se consente,vorrei rilanciare la tematica sopra esposta, a beneficio dei suoi lettori ed a prestigio dello Studio; prima di rimettere il caso al giudizio del solito tecnico comunale di formazione aritmetica, il quale, anche qualora ne avesse capacità, non avrebbe invece motivazioni a dare risposte razionali e logiche, bensì la convenienza a trincerarsi dietro la norma più restrittiva disapplicando ogni altra possibile.
La mansarda di cui ho menzionato non è una superficie autorizzata “senza presenza di persone” ,ma la firma autografa del Sindaco ha letteralmente autorizzato” la trasformazione del sottotetto in abitazione” rendendolo urbanisticamente regolare ed abitabile in deroga alle altezze dei locali.
( il d.L. 05/05/1975 infatti non era menzionato tra le certificazioni richieste per il rilascio delle concessioni in sanatoria) Va detto anche che da allora il Comune e lo Stato hanno riscosso i tributi e le tasse relative all’immobile.
Solo recentemente gli Ermellini hanno chiarito che l’altezza dei locali fosse tra i requisiti non derogabili in quanto di “ rango superiore “ perché volto alla tutela della salute.
Ora ci si trova di fronte , da un lato,al d.m. 05/07/1975 che stabilisce l’altezza minima in 270 cm ( impensabile in un sottotetto) , dall’ altro alla legge 12/05 di Regione Lombardia che prevede per i sottotetti un’altezza media di 240 con una minima di 150, facilmente ottenibile co opere di sistemazione interna.
Ora ad un suo cliente che volesse adeguarsi ai requisiti igienico sanitario del suo alloggio situato in un sottotetto , darebbe come aspettativa legittima il conseguimento dei limiti regionali, o lo condannerebbe allo “ stato illegittimo permanente”?
Grazie se vorrà esprimersi.
Buongiorno,
mi scuso per il ritardo alla risposta, ma è un periodo piuttosto frenetico.
Per dare delle risposte concrete e corrette andrebbe ben capito tutto l’iter, i “perchè” era stato rilasciato in un certo modo il titolo autorizzativo.
Non conoscendo quindi bene come si sono svolti i fatti, da quello che mi ha accennato nei suoi messaggi, se il sottotetto era stato regolarmente autorizzato il tutto parte da questa autorizzazione. Se vuole fare degli interventi edilizi si parte sempre da quanto regolarmente autorizzato dagli uffici comunali.
Per avere quindi una risposta su come ci si deve approcciare ad un intervento, sarebbe il caso di effettuare un accesso agli atti comunali ed estrarre tutte le pratiche riferite all’abitazione. Ricostruire, anche in base ai vari regolamenti e prg o pgt comunali che si sono susseguiti negli anni, la cronologia dei lavori svolti ed autorizzati.
Grazie
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Buona sera architetto, il recupero sottotetto e renderlo abitativo con tutti i suoi servizi,
alla altezza di media cm. 2.60 ( in un condominio di tre villette ) i coeficente destinazione d’uso sono diversi, e quindi la domanda e i millesimi di proprietà restano uguali ho cambiano,
chiaramente le chiedo per la suddivisione delle spese condominiali.
grazie cordiali saluti
Buona sera, il recupero del sottotetto ai fini abitativi in Lombardia deve garantire un altezza media di 2,40 metri, ed in alcuni comuni non si deve andare molto oltre tale altezza.
Andrebbe verificato nel suo comune se accettano i 2,60 come altezza media ponderale, per evitare che sollevino eventuali problemi.
Per quanto riguarda la ripartizione o modifica dei millesimi di proprietà e ripartizione delle spese, purtroppo non posso esserle di aiuto in quanto non mi occupo di millesimi e tabelle millesimali.
La ringrazio per averci contattato
Un cordiale saluto
Arch.Pozzi Daniele
Studio DPArchitetture
Buonasera Architetto,
sono a chiedere per il recupero di sottotetto (pertinenza dell’immobile, già con esso collegato mediante scala interna, categoria immobile A3, sito in Milano), con altezza media 2,41 (escludendo un locale che manterrei spp), superficie 60 mq – abitazione principale (risiedo lì con la mia famiglia ma ho altro immobile in affitto) ma non prima casa – a quali costi di urbanizzazione e costruzione andrei incontro. Potrei rientrare nei benefici per recupero inferiore a 40 mq escludendo oltre al locale “ripostiglio” anche il disimpegno? il riscaldamento e l’acqua calda è centralizzata a livello condominiale (grosso condominio): è necessaria l’installazione dei pannelli solari?
Grazie mille anticipatamente per le risposte
Buongiorno,
per i recuperi dei sottotetti ai fini abitativi, come anche per i recuperi dei piani seminterrati, si devono rispettare diverse normative, ma per quanto mi ha segnalato nella sua richiesta, il sottotetto sembra già avere una h.media di 2,40 mt. Certo va valutato all’inizio della costruzione, come è stato considerato (abitabile o non abitabile), se ha o meno i requisiti di abitabilità, e vanno poi verificati i rapporti aero-illuminanti naturali, che non si possono sostituire con quelli artificiali. Qualora non vi fossero finestre o lucernari che consentano il requisito di illuminazione e aerazione naturali si dovrà provvedere alla realizzazione, ma essendo in un condominio dovrà essere rilasciata regolare autorizzazione da parte dell’assemblea (oltre al fatto che prima di effettuare dei lavori è necessario anche depositare una pratica edilizia presso il proprio comune, a firma di un tecnico abilitato). Non è pertanto una risposta facile da dare alla sua richiesta, vanno approfonditi diversi argomenti e avere in mano una situazione generale dell’immobile, per conoscerne le caratteristiche. Ad ogni modo il disimpegno rientrerebbe nella parte abitabile perché mette in collegamento e dà la possibilità di accedere agli altri locali (presumo ci siano delle camere, o un bagno, ecc).
Per quanto riguarda l’installazione de pannelli solari dipende sempre dal tipo di intervento che si va ad eseguire e quindi andrà visto in quale casistica ricadrebbe verificando e valutando la necessità-obbligo dell’installazione.
La ringrazio per averci contattato
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Salve,
sono in fase di acquisto immobile (porzione di bifamiliare su 2 piani) e il tecnico incaricato delle verifiche catastali e urbanistiche ha riscontrato che il sottotetto mansardato, già reso abitabile con pratica del 2004, ha una altezza media ponderale di 270cm, mentre nel progetto urbanistico è 240cm.
Non essendo una difformità sanabile, come unica soluzione proposta è stata la copertura e abbassamento parziale con cartongesso coprendo le travi a vista fino ad arrivare ad una amp di 240cm. Le chiedo conferma se questa è effettivamente l’unica soluzione percorribile.
La ringrazio anticipatamente
Cordiali Saluti
Buongiorno,
da quanto avrà riscontrato il tecnico incaricato, e da come da Lei riportato nel suo messaggio, durante la pratica di recupero del sottotetto effettuata nell’anno 2004 sembra che non abbiano rispettato quanto depositato ed autorizzato dal comune. Purtroppo la situazione non è sanabile se non intervenendo con una soluzione come le ha prospettato il suo tecnico di riferimento, si deve abbassare l’altezza media ponderale, con una struttura fissa, così da rendere l’esistente conforme con quanto autorizzato in precedenza.
Mi spiace, purtroppo non so suggerirle altre soluzioni.
La ringrazio per averci contattato
Un cordiale saluto
Arch. Pozzi Daniele
Studio DPArchitetture
Buonasera,
Ho acquistato una mansarda ad uso abitazione con muro a 0,80 m di altezza (come da pianta catastale). Dovendo fare dei lavori di ristrutturazione edilizia e dovendo quindi aprire una Cila, sono anche obbligato ad arretrare i muri di 0,80 m di altezza ad un altezza di 1,5 m?
La ringrazio anticipatamente
Cordiali Saluti
Buona sera,
dipende dai lavori che deve effettuare, non conoscendo la situazione non è facile darle una risposta, il tecnico a cui affiderà l’incarico per i lavori scuramente sarà in grado di darle delle informazioni più precise avendo la situazione sott’occhio. In ogni caso la parte abitabile sarà solamente quella che avrà come altezza minima 1.50mt. Sia per il calcolo della superficie, volume, ecc.
Grazie per averci contattato
Distinti saluti
Studio DPArchitetture
Buongiorno, son titolare di un immobile in provincia di bergamo.
Al piano terra c’è una attività commerciale, al primo piano un grande appartamento e al secondo un sottotetto. L immobile è degli anni 60 ed era progettato per avere il sottotetto gi abitabile. Ora vorrei recuperarlo modificando le altezze di colmo e gronda visto che son sotto le altezze massime previste, e sarebbe solo di 80 cm in gronda e altrettanti al colmo. Il
Comune mi obbliga ha fare L adeguamento sismico dell intero edificio. Il mio tecnico dice che son obbligato a fare quello che dice il
Comune in caso contrario non si fa nulla.
Vi risulta ?!?
Buongiorno,
la verifica sismica è da considerare dato che si andrà a modificare parte della struttura.
Il tetto fa parte delle strutture dell’abitazione e servirà quindi una verifica da parte di un ingegnere strutturista per il corretto adeguamento sismico.
Grazi
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Buongiorno, allora lo strutturista ha optato per realizzare dei cordoli sommitali e sfruttare la volumetria esistente dove la
Media ponderare dei 2,4 è soddisfatta. Mi dice però che a termine lavori bisogna fare un cambio d’uso per renderlo abitabile e in questo caso il comune potrebbe negar L abitabilità perché passerei da un sottotetto a mansarda abitabile e quindi accatastata in autonomia aumenterei la slp.
Vi risulta ?! Io dovrei fare i lavori e solo a lavori ultimati non ho certezza che vi posso abitare ?!?
Buongiorno,
direi che prima di iniziare a fare i lavori sia verificata la conformità del sottotetto, ovvero se risulta accatastato con proprio subalterno oppure se già collegato al mappale/subalterno dell’appartamento, altrimenti prima si deve procedere all’aggiornamento in catasto e anche alla verifica degli atti/autorizzazioni comunali.
Se dovesse essere necessario un cambio d’uso, direi che andrà richiesto con la pratica che si andrà a presentare. Prima di procedere alla presentazione della pratica è utile che il suo tecnico si informi con l’ufficio tecnico del comune su quello che si vuole realizzare e sulla corretta esecuzione dell’intervento, così da non avere sorprese al termine dei lavori.
Un cordiale saluto
Arch. Daniele Pozzi
Studio DPArchitetture
Buonasera, sono proprietario di un appartamento posto in un sottotetto, accatastato come magazzino/stenditoio, con ingresso indipendente, ha tutte le caratteristiche corrette sia come altezza media che come rapporto illuminate. Doamnda è possibile fare il recupero e renderla una unità abitativa indipendente a civile abitazione?
Grazie mille per l’eventuale risposta.
Buon giorno, da quello che ci scrive, sembrerebbe che il sottotetto abbia già buona parte delle caratteristiche per essere trasformato in un sottotetto abitabile, bisognerebbe capire, in primis, come mai era stato accatastato con una funzione differente da quella di un locale abitabile (potrebbero esserci o esserci stati dei vincoli o altri impedimenti).
Ad ogni modo, per capire se è fattibile rendere lo spazio del sottotetto in abitabile e come unità indipendente, conviene che, se ha un tecnico di fiducia, far controllare i documenti autorizzati dell’abitazione (attraverso un accesso agli atti comunali), controllare i regolamenti del suo comune per individuare la zona in cui è inserito all’interno del PGT comunale e capire se è fattibile applicare la Legge sul recupero del sottotetto. La nuova unità dovrà rispettare e avere tutte le caratteristiche necessarie indicate dai regolamenti vigenti.
Grazie per averci contattato
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
buongiorno.
nel comune di Assago (mi) ho un appartamento al 3° piano di una palazzina costruita 8 anni fa classe A+ e il sottotetto spp sovrastante. volendo recuperare il sottotetto (attualmente l’ altezza minima è 73cm e massima 397cm), costruirei una chiusura ad h150 ma mi ritroverei con un’altezza media ponderale decisamente superiore a h240. gli architrave delle portafinestre che danno sul terrazzo sono a quota 280… mi conferma che DEVO ribassare in modo da avere un’altezza ponderale di 240 o poco di più come mi impone il mio architetto? a me sembra una follia… grazie anticipatamente per la sua gentile risposta
Buongiorno,
è un sottotetto piuttosto alto, stando alla normativa di Regione Lombardia, per eseguire il recupero del sottotetto si deve ottenere una altezza media ponderale di 2.40, come già correttamente le ha comunicato il suo architetto di fiducia. Di solito alcuni comuni lasciano un pò più di margine rispetto alla altezza media ponderale, ma non vanno oltre i 2.50 mt, non so se il Comune di Assago consente di poter raggiungere una H media ponderale di 2.50, ad ogni modo presumo che il suo architetto le abbia fornito le informazioni necessarie per poter raggiungere il suo obiettivo.
Dove il sottotetto presenta delle portefinestre sicuramente ci saranno degli abbaini (a due falde o ad una sola) che concorrono all’aumento della altezza media del locale su cui insistono, pertanto bisognerà tenerne conto nel calcolo della H media ponderale.
La ringrazio per averci contattato,
restiamo a disposizione se vorrà farci altre richieste o solo se vorrà aggiornarci sugli sviluppi del suo progetto.
Un cordiale saluto
Arch. Daniele Pozzi
Studio DPArchitetture
Buonasera, sto seguendo una pratica in sanatoria per regolarizzazione di un sottotetto difforme dal progetto presentato al Comune di Milano con una pratica di recupero del 2003. Nella pratica stessa si dichiarava un’altezza media ponderale di cm. 240, ma aimè dopo opportuni rilievi l’altezza è ben superiore, ovvero di cm. 257 e in alcuni locali arriva addirittura a cm. 290. Parlato con il tecnico comunale mi è stato detto che la sanatoria è improcedibile in quanto le altezze non si possono adeguare nemmeno con dei cartongessi. IN poche parole, a detta del tecnico, dovranno essere rieseguiti i lavori sulle falde andandole ad abbassare fino ad ottenere l’altezza di cm. 240. E’ mai capitata una situazione simile? Ci sono alternative per poter sanare senza dover demolire e ricostruire l’intera copertura? Ringrazio per la cortese risposta. Buona serata.
Buongiorno,
purtroppo sono cose che succedono diverse volte, ma tanto sta alle valutazioni e alla voglia dei tecnici comunali di “andare” incontro ai professionisti, ma capita raramente negli ultimi tempi.
Purtroppo soluzioni non ce ne sono molte, alcuni comuni accettano degli abbassamenti di tipo strutturale, non realizzati con cartongessi, ma come se fossero delle vere e proprie orditure nuove sotto l’orditura esistente con la dimostrazione che diventino parte della struttura e che poi vengano considerati per raggiungere l’H media ponderale richiesta (qui poi bisognerà valutare l’aspetto strutturale con un ingegnere per i carichi e le spinte).
Dovrebbe riprovare a sentire il tecnico comunale e chiedere se accettano o meno la realizzazione di una nuovo elemento strutturale che porti ad abbassare le altezze interne e soprattutto che possa essere considerato nel raggiungimento dell’altezza media ponderale di 2,40mt.
Altrimenti o si alza con al pavimentazione, valutando poi le eventuali problematiche oppure si dovrà fare come le suggeriva il tecnico comunale dove i costi penso siano decisamente più elevati oltre ai maggiori disagi.
Grazie per averci contattato
Un cordiale saluto
Studio DPArchitetture
Buongiorno,
sto valutando l’acquisto di un appartamento a Milano, posto all’ultimo piano di un condominio. L’appartamento è su due piani (collegati da scala interna) in quanto vi è una mansarda classificata attualmente come sottotetto con 3 camere da letto e un bagno predisposti dai costruttori già alla consegna del palazzo (costruito nel 2018)
Gli attuali proprietari faranno la pratica per l’abitabilità, al cui buon fine vincoleremmo la nostra proposta d’acquisto, ma ci hanno detto che probabilmente la classificazione finale sarà di 1 bagno, 1 terrazzo e, invece di 3 camere da letto, una camera da letto e due cabine armadio. A noi però servono tutte 3 come camere da letto e quindi non saremmo in regola. Anche in vista di una vendita futura, temo potremmo incorrere in rischi. Ha dei consigli in merito?
Buongiorno, vorrei acquistare una piccola villetta e recuperarci il sottotetto. L’abitazione confinante, tra l’altro con una facciata che aderisce alla villetta in questione, ha già attuato questo intervento, raddoppiando quindi l’altezza. Per un recupero atto alla formazione di camere da letto, potrebbero esserci impedimenti o se rispetto le regole vigenti è un intervento di normale routine? Ci sono delle agevolazioni in questo periodo? Grazie
Buongiorno Sig.ra Laura,
sta acquistando una bifamiliare, e se il suo vicino ha già o sta già realizzando un intervento di recupero del sottotetto, presumo che nella zona di PGT del comune sia possibile tale intervento, pertanto, con il rispetto delle normative vigenti potrà anche lei realizzare un recupero del sottotetto (andranno verificate preventivamente le conformità edilizie).
Per quanto riguarda le agevolazioni, il recupero del sottotetto è considerato nuova costruzione pertanto non vi sono detrazioni applicabili, le detrazioni si riferiscono a ristrutturazioni (se dovrà intervenire anche sui piani esistenti dell’abitazione potrà accedere al 50% o 65% in base a cosa andrà a modificare e con iva agevolata al 10% per la ristrutturazione e poi se dovesse essere prima casa potrebbe avere l’iva agevolata al 4%, ma andranno rispettati diversi fattori che sono riportati nel Decreto Milleproroghe 2023 trasformato in Legge.
Grazie per aver contattato il nostro studio
Un cordiale saluto
Arch. Daniele Pozzi
Studio DPArchitetture