Il 28 febbraio 2017 il Consiglio Regionale della Lombardia ha approvato la L.R. n. 148 che dà il via libera ad una nuova opzione per ampliare la propria abitazione, ossia il recupero dei seminterrati e vani esistenti rendendoli abitabili. Grazie a questa nuova Legge (L.R. n. 7/2017) sarà possibile trasformare i locali seminterrati, che soddisfano i requisiti indicati nella Legge, in bar, negozi, uffici, residenze.
QUALI SONO I VINCOLI PER IL RECUPERO DEI SEMINTERRATI
- Vale per tutti gli immobili realizzati con titolo abilitativo già conseguito alla data di approvazione della delibera del consiglio comunale.
- Per gli immobili realizzati successivamente si può applicare 5 anni dopo l’ultimazione dei lavori.
- Si applica ai locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale.
- Seminterrato: piano di un edificio con pavimento sotto la quota del terreno circostante e soffitto (anche solo in parte) a quota superiore rispetto al terreno circostante.
- I locali da recuperare devono avere un altezza minima di 2,40 mt. Qualora i locali presentino altezze interne irregolari, si considera l’altezza media ponderale, calcolata dividendo il volume della parte di vano seminterrato la cui altezza superi 1,50 mt per la superficie relativa.
- Se non si rispettano i rapporti di aero-illuminazione naturale (R.A.I.) si possono incrementare con gli impianti.
- Le pareti interrate dovranno essere protette mediante intercapedini aerate o con altre soluzioni tecniche della stessa efficacia.
- Dovrà essere garantita la presenza di idoneo vespaio aerato su tutta la superficie dei locali o altra soluzione tecnica della stessa efficacia.
- Per il recupero ad uso abitativo inteso come estensione di un’unità residenziale esistente e solo per locali accessori o di servizio è sempre ammesso il ricorso ad aero-illuminazione totalmente artificiale purché la parte recuperata non superi il 50% della superficie utile complessiva dell’unità.
- Il recupero ad uso abitativo inteso invece come creazione di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aero-illuminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50% rispetto a quanto previsto dai regolamenti locali.
- Per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aero-illuminanti la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno 2,50 mt.
COME ATTUARE IL RECUPERO DEI SEMINTERRATI
- Se non comporta opere edilizie (e non è un bene soggetto a tutela) si applica la stessa procedura dei cambi d’uso senza opere con semplice comunicazione all’ente.
- Invece se comporta opere edilizie serve un opportuno titolo abilitativo e sono previsti oneri.
- Se comportano “l’incremento del carico urbanistico esistente” sono assoggettati al reperimento di aree per servizi o loro monetizzazione in base al PGT del Comune. Per gli interventi di recupero fino a 100 mq di superficie lorda, anche nei casi di cambio di destinazione d’uso, sono esclusi il reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesse pubblico o generale e la monetizzazione.
- Sono esonerati dal contributo di costruzione o in % ridotta (ma non degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria):
- Casi di accordi di cessioni aree;
- Interventi edilizi per realizzazione servizi abitativi di edilizia pubblica;
- Edilizia convenzionata;
- Ristrutturazione edilizia o ampliamento <20% slp per abitazioni unifamiliari;
- Edilizia Aler.
- I locali seminterrati recuperati con slp <200 mq per residenziale e slp <100 mq per altri usi costituenti una pertinenza di unità immobiliare collegata direttamente alla stessa.
- Se il recupero comporta modifiche esterne (finestre,…) e l’immobile non è soggetto a vincolo paesaggistico, va comunque chiesto esame di impatto paesaggistico.
- I vani recuperati non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei 10 anni successivi all’ottenimento dell’agibilità.
- Per le zone recuperate deve essere verificata la ex-Legge 10/91.
- Se con il recupero si vengono a creare nuove unità autonome ad uso abitativo, i comuni dovranno segnalarlo alle ATS (Agenzie di tutela della salute) che faranno verifiche in merito all’idoneità alloggiativa per i 3 anni successivi. I comuni dovranno inoltre trasmettere sempre alle ATS attestazione sul rispetto dei limiti di esposizione al gas radon.
Per una migliore chiarezza di rimanda al testo integrale della L.R. n. 7/2017
